Kataster a jeho miesto v realitnom biznise

Čo je napísané, to je dané

História katastrov na našom území siaha do dôb stredoveku. Dôvod vzniku inštitúcií tohto charakteru bol prozaický – udržať prehľad v majetkoch šľachty. V slovenských reáliách funkciu a fungovanie katastrálnych úradov upravuje Zákon č. 162/1995 Z.z (jeho celé znenie nájdete tu: https://www.epi.sk/zz/1995-162). Podľa neho je kataster kompletný súpis a popis nehnuteľností a jeho súčasťou sú aj údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam. V prvom rade ide, samozrejme, o vlastnícke právo, no kataster uchováva aj informácie o záložnom práve na nehnuteľnosť, vecnom bremene (napr. právo dožitia), či predkupnom práve. V bežnej praxi teda kataster plní úlohu akéhosi rozhodcu – papiere v regáloch neklamú (väčšinou) a to, čo je uvedené v liste vlastníctva, je alfou i omegou každého kúpno-predajného realitného obchodu.

Bez elvéčka to nepôjde

Apropo, list vlastníctva, v realitnom slangu „elvéčko“. Ide o najbežnejšiu formu uchovávania informácií o nehnuteľnosti. Každý list vlastníctva má tri časti. Časť A obsahuje presnú špecifikáciu danej nehnuteľnosti – lokalita, mesto a prípadne mestská časť, súpisné číslo bytového domu. V časti B nájdete mená vlastníkov a ich vlastnícke podiely k nehnuteľnosti, časť C vás zasa upovedomí o ťarchách, záložných právach a vecných bremenách, ktoré sa k nehnuteľnosti viažu, ale nájdete tu napríklad aj poznámky o exekúciách, ak nejaké prebiehajú. Listy vlastníctva možno nájsť online na adrese www.katasterportal.sk a ako vidieť, portál sprístupňuje pestrú paletu informácií širokej verejnosti. Je prirodzené, že vedieť rýchlo a presne vyhľadať a interpretovať informácie z tohto portálu patrí k základným zručnostiam každého realitného profesionála. Skutočný maklér sa bez preskúmania listu vlastníctva nepustí do nijakej obchodnej aktivity.

Nezažiješ, neuveríš

Prečo je dôležité vedieť sa v LV orientovať? Jeden rýchly príklad z praxe – predaj staršieho bytu narušila a takmer zmarila zistená skutočnosť, že predávaná nehnuteľnosť nemá iba jedného majiteľa, ale dvoch. Keďže išlo o staršiu nehnuteľnosť, o tomto fakte nevedel ani predávajúci (jeden z majiteľov). Príčinou všetkého bola neprofesionalita a lajdáckosť makléra, ktorý predávajúceho zastupoval. Len vďaka dôkladnému preskúmaniu listu vlastníctva sa nám podarilo uvedenú skutočnosť zistiť a v záujme ochrany kupujúceho sme mohli trvať na tom, že rezervačná zmluva musí obsahovať podpisy oboch majiteľov bytu. Áno, aj takéto situácie prináša realitný život. Z pohľadu profesionálneho makléra je to akoby futbalista vybehol na trávnik bez kopačiek...

Listiny, dokumenty, papiere

Uzatvorili ste kúpno-predajnú zmluvu, finančné prostriedky natiekli na tie správne účty? Gratulujeme. Pokiaľ však transakciu nezaznamená kataster, pred zákonom sa nijaká zmena neudeje. Príslušnému katastrálnemu úradu však musí prevod nahlásiť niektorý z účastníkov – v praxi to väčšinou býva poverený realitný maklér. Katastru sa prevod nehnuteľnosti oznamuje tzv. návrhom na vklad, teda podpísanou žiadosťou o zmenu údajov na liste vlastníctva. Spolu s týmto návrhom úrad vyžaduje dve kópie kúpno-predajnej zmluvy a niekoľko ďalších náležitostí, ako je vyhlásenie správcu nehnuteľnosti, že pôvodný majiteľ nezanecháva nijakú „sekeru“, a potvrdenie o zaplatení kolku (štandardne v hodnote 66 €). Po dodaní potrebných materiálov sa rozbieha katastrálna mašinéria. Pridelený úradník vyznačí na danom LV plombu, čím upovedomí, že s nehnuteľnosťou sa niečo deje; tým začína plynúť tridsaťdňová lehota, počas ktorej kataster skúma odovzdané listiny. Sumu za nehnuteľnosť a ani to, či peňažná transakcia prebehla, však kataster nerieši. Ide o kontrolu čisto v rámci legislatívy a pokiaľ je všetko v poriadku, kataster návrh uzná. Zmenou údajov na liste vlastníctva sa kupujúci oficiálne stáva novým majiteľom. Úrad o úspešnom spracovaní dá vedieť účastníkom formou listu.

S maklérom to zvládnete ľahšie

Ak niektoré zo zákonných náležitostí chýbajú alebo sú informácie v listinách neúplné, kataster konanie preruší a vyzve účastníkov k náprave, resp. dodatočnému dodaniu chýbajúcich materiálov. Kataster však môže spracovávanie vášho návrhu tiež úplne zastaviť, čo je najhoršia možnosť - ide v princípe o odmietnutie návrhu na vklad a pre vás to znamená, že celú katastrálnu tortúru budete musieť absolvovať znova. V praxi sa to však nestáva často. Je nutné podotknúť, že pokiaľ vás zastupuje naozaj skúsený realitný profesionál, je takmer stopercentná šanca, že procesy na katastri prebehnú bez prekážok či zbytočných zdržaní.

Ako vidieť, katastrálny úrad hrá v realitnom obchode skutočne dôležitú úlohu a pokiaľ ide o predaj a kúpu, nie je možné ho obísť. Ak vás detailnejšie zaujíma jeho fungovanie alebo potrebujete vyriešiť problém s prevodom nehnuteľnosti, neváhajte sa obrátiť na našich realitných maklérov.